Kısa Bilgiler
Kat Mülkiyeti denilince aklımıza neler gelir. Balkondan yemek masası örtüsünü yukarı kattan silken alt kattaki komşusunun balkonunu kirleten Ayşe Hanım, üst katta gürültü yapıp alt kattaki daire sakinlerini rahatsız eden üç çocuklu Remzi Bey, oto park sorunu nedeniyle birbirleriyle kavgalı olan iki kapı komşusu, benim dairem aşağı katta neden üst kattakiler ile ayni apartman aidatı ödüyorum veya biz eşimle birlikte yaşayan iki kişiyiz sitedeki havuzdan yararlanmıyoruz, üst kattaki İlhan Beyin üç çocuğu haftada üç gün havuzdan yararlanıyor ama ayni aidatı ödüyoruz şikayetleri günlük yaşantımızda şıklıkla karşılaştığımız sorunlardır ? Peki bu sorunların muhatabı kim olmalıdır ? Üst kattaki komşusunun yapmış olduğu gürültüden şikayetçi olan Remzi Bey’in muhatabı yönetici midir ? Yine üst kattaki komşusunun gürültüsünden şikayetçi olan kat maliki veya kiracı şikayetini Yöneticiye mi yapmalıdır ? Binada hırsızlık oldu veya yangın çıktı hemen yöneticiye mi gidip , sen gereken tedbirleri almadın, onun için apartmanda hırsızlık oldu, yangın çıktı diye yöneticiye mi sorgulamak gerekir? Kısaca söylemek gerekirse her başına taş düşen , başı ağrıyan yöneticiye mi gitmeli ?
Yöneticinin Dava Açma Yetkisi Var Mıdır?
Yöneticinin müdahale edip, dava açma yetkisi var mıdır ? Yöneticinin yetkisi sadece ödenmeyen (ortak gider avansını ) aidat parasını ödemeyen mal sahibi veya kiracıyı icraya vermek ve Kat Malikleri Kurulundan yetki almak kaydıyla yapmış olduğu anlaşmalardan doğan uyuşmazlıklarda dava açmak yetkisine sahiptir. Yönetici bir anlamda Kat Malikleri Kurulunun icracısıdır.Yetkileri KMK Md. 35 ile sınırlıdır. Yönetici Yönetim Planıyla kendisine verilen görev ve yetkileri kullanabilir. Haksızlığa uğrayan kat maliki veya kiracı şikayetini Kat Malikleri Kurulunda dile getirmek , yada sonuç alamaması halinde KMK Md. 33 gereğince dava açmak hakkına haizdir, Yönetici kat malikiyse dava açabilir. Kat Mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda kat malikinin dava açmak yetkisi bulunmaktadır.Yine Kat Malikleri Kurulu kararına karşı Yöneticiye dava açılır.
Doğruluk Kurallarına uymak
Kat maliki veya kiracısı gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin hakkını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. KMK Md.18
Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
KMK da bir diğer konu toplantılardaki yeter sayıdır. Toplantı yeter sayısı ne olmalıdır ? Karar yeter sayısı ne olmalıdır ? Sayı ve arsa payı çoğunluğu kavramları. Yönetici ve denetçi seçimi için çoğunluğun oyu, bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı oylarının çoğunluğu gerekir. Denetçinin kat maliki olması gerekir. Denetçi her üç ayda bir hesap denetlemesi yapar. Hesap Denetimi sadece yapılan harcamaları değil, yönetimin yapmış olduğu işleri de denetler. Örneğin apartman giriş kapısı değişecekse değişiklik zamanında usulüne uygun yapılmış mı gibi. Yönetim Planı değişikliği için 4/5 oy gerekir. Ana gayrimenkulün bir kısmının kiraya verilmesi veya duvarlarına reklam alınması için bütün kat maliklerinin oy birliğiyle oy kullanmaları gerekir. Örneğin kat maliklerinden birisi daha önce ödemediği ortak gider avansı nedeniyle yönetimle ihtilaflıysa, menfi oy kullanması halinde oy birliği sağlanamaz.
Kat Mülkiyeti- Kira İlişkisi bağlantısı
Kiracı ve Kiraya veren genel gider avansı ( aidat ) borcundan müşterek ve müteselsilen sorumludurlar. Kiracının meskeni tahliye ettikten sonra KMK göre borcundan kurtulur. BK Kira hukukuna göre kiraya veren ödemediği aidat borcundan dolayı kiracısına icra takibinde bulunabilir . Genel gider avansından kiraya verenin ödemesi gereken demirbaş harcamalarından örneğin asansörün tamiri giderini ödenmemiş ise, kiracısı ödemesi gererken kira bedelinden mahsup etmek kaydıyla ödemeyi yapar , mahsup ettiği kira parasını kiraya verenine öder.Kiracının oturduğu daireye çatı katından su sızıyor kiracı mal sahibine haber verip tamirini istiyor, mal sahibi arızanın çatıdan kaynaklandığını bundan da tüm kat maliklerini sorumlu olduğunu söylüyor böylece kira hukuku kapısı kapanıyor. Yöneticiye gidiyor, yönetici kasada para olmadığını daha asansörün halatlarının değişimi için dahi gererkli paranın toplanmadığını söyleyip Kat Mülkiyetinin kapısını kapıyor. Kiracı o zaman ne yapsın mahkemeye gidip tespit yaptırıp karar alıyor ve borç harç tamir ettiriyor. Mahkeme kararı gereğince kat maliklerinden hisseleri oranında tamir parasını tahsil ediyor.Kiracı kiralananı , sözleşmeye uygun alarak özenle kullanmak taşınmazda oturan kişilerle komşularına gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. BK Md. 314 ile KMK Md. 18 .
Kat Mülkiyeti- Kooperatif İlişkisi :
Kooperatifin hissedarlarına ait tapuyu aldıktan, ferdileştikten sonra kat mülkiyetine geçilmesi gerekir.Ancak uygulamada farklı durumlar ile karşılaştığımız görülmekte, kooperatiflerin geçici yönetim adı altında siteyi idare ettiği sizi ben yöneteceğim dediği görülmektedir. KMK Md. 73 Böylece on sene süreyle hissedarlar söz sahibi olamaz , seçme ve seçilme hakkından mahrum olurlar.Oysa bir hissedar mahkemeye başvurarak sitenin kat mülkiyetine geçtiği , bundan böyle siteyi kooperatifin değil, Kat Malikleri Kurulunun temsil etmesi gerektiğini beyan edebilir.
Kat Malikleri Kurulunun görev ve yetkileri
Kurul yönetimle ilgili karar alabilir.Kat Malikleri Kurulunun almış olduğu karar yönetimle ilgili değilse yok hükmündedir.Örneğin müteahhide karşı açılacak dava , Kat Malikleri Kurulunu ilgilendirmez.Ferden dava açılabileceğinden,davayı kat maliki açar.
İşletme Projesi
KMK Md. 37 göre İşletme Projesinde ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmin olunan gelir ve gider, kat malikine düşecek olan miktar, verilmesi gereken avans tutarı gösterilir.Keşinleşen işletme projesi İİK Md.68 /1 de belirtilen belgelerden sayılır.
Arb.Av. M.Haluk HÜDAYİOĞLU
AGD Üyesi -Konuk Yazar
NOT: Yazarımızın makalesi önceden yazılmış ise de teknik sorunlar nedeniyle yeni yayınlanabilmiştir.
