Tahliye davaları, özellikle ihtiyaç nedeniyle açılanlar, kira hukukunda en çok tartışma yaratan konulardan biridir. Bilindiği gibi; 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile kira tespit ve tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale getirilmiş, akabinde de arabuluculuk başvurusunun hangi anda yapılabileceği konusu bir sorun olarak gündeme gelmiştir. Çünkü arabuluculuk dava şartı olarak yerine getirilmediğinde dava usulden reddedilmekte, bu da taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konuyla ilgili olarak farklı BAM Dairelerince verilen kesin nitelikteki kararları ele alarak, konu hakkında görüş ve uygulama uyuşmazlığını giderecek yeni bir karar vermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. Sayılı iş bu kararında; TBK m.350 kapsamında açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı arabuluculuk başvurusunun ancak dava hakkı doğduktan sonra yapılabileceğine hükmetmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinin bitiminden veya fesih dönemine ilişkin sürenin başlamasından önce yapılan arabuluculuk başvurusu dava şartını karşılamamakta, geçersiz kabul edilmektedir.
İLGİLİ KARARIN ÖZETİ:
“Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceğine göre; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır.”
İLGİLİ KARARIN ANALİZİ:
- Hukuk Mantığı Açısından Analiz:
Dava şartı arabuluculuk, 6325 sayılı Kanun m.18/A ve HMK m.114-115 çerçevesinde davanın açılabilmesi için zorunlu bir ön koşuldur. Henüz doğmamış bir dava hakkı için arabuluculuk başvurusu yapılması, dava edilebilir bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı gerekçesiyle hukuken işlevsiz sayılmalıdır. Bu bakımdan Yargıtay’ın yorumu usul hukuku sistematiğine uygundur.
- Pratik ve Hakkaniyet Açısından Analiz:
Karar her ne kadar hukuken tutarlı olsa da, kararın katı uygulanması bazı sorunlara yol açabilir. Kiraya verenin yanlış zamanda yaptığı arabuluculuk başvurusu nedeniyle davanın usulden reddedilmesi, önemli bir hak kaybı riski doğurmaktadır. Özellikle hak düşürücü sürelerin bulunduğu tahliye davalarında, tarafların bu nedenle mağduriyet yaşaması mümkündür. Bu durum, arabuluculuğun uyuşmazlıkları dostane biçimde çözme amacına da ters düşebilir. Arabuluculuğun amacı olan “tarafları dostane biçimde uyuşmazlık çözümüne yöneltme” işlevi de bu şekilde daralmaktadır.
SONUÇ:
Tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılması gerektiği hakkında, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1495 Esas- 2025/3048 Karar numaralı, 26.05.2025 tarihli kararının temel gerekçesi, arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkı doğmadan yapılamayacağı, çünkü bu aşamada ortada henüz arabuluculuk konusu olabilecek “dava edilebilir bir uyuşmazlık” olmadığı üzerinedir.
Bu karar;
Usul mantığına uygundur, HMK sistematiğiyle uyumludur, uyuşmazlığın somutlaşmasını bekleme ilkesini destekler, uygulamadaki tereddütleri gidererek yeknesaklık sağlar, bu da hukuki güvenliği artırır.
Ancak kanaatimizce katı bir usul yorumu içerir, kiraya veren açısından hak kaybı riski ve hakkaniyet sorunları yaratabilir, arabuluculuğun esnek ve dostane çözüm işlevini sınırlar, daha hakkaniyetli çözümler için esnek yorumun önünü kapatır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK SÜRECİNDE HATA YAPMAMAK İÇİN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:
1. Kira Sözleşmesinin Türünü Belirlemeli!
📌 Belirli süreli kira sözleşmesi mi?
Süre bitiminde dava açma hakkı doğar.
📌 Belirsiz süreli kira sözleşmesi mi?
TBK m.328 vd. uyarınca fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak dava açma hakkı doğar.
2. Dava Hakkının Doğum Tarihi Hesaplanmalı!
Belirli süreli sözleşme: Kira süresinin bittiği gün (örn. 1 yıllık sözleşme 31.12.2025’te bitiyorsa → dava hakkı 01.01.2026’dan itibaren doğar).
Belirsiz süreli sözleşme: TBK m.328’e göre fesih bildiriminin etkili olduğu dönem başı (örn. 6 aylık dönem + 3 aylık bildirim süresi).
3. Arabuluculuk Başvurusu Doğru Zamanda Yapılmalı!
⛔ Dava hakkı doğmadan önce başvuru yapılırsa, geçersiz.
✅ Dava hakkı doğduktan sonra yapılan başvuru, geçerli.
4. Arabuluculuk Süreci: Başvurudan sonra 3 hafta + en fazla 1 hafta uzatma (toplam 4 hafta) içinde süreç tamamlanır (6325 sayılı Kanun m.18/A).
Anlaşma olmazsa → Arabuluculuk Son Tutanağı alınmalı. Bu tutanak, dava dilekçesine mutlaka eklenmeli (HMK m.115).
5. Dava Açma Süresine Dikkat Edilmeli!
TBK m.350: Dava açma süresi, fesih döneminde ve bildirilen tarihte başlar.
Arabuluculuk sürecinde geçen süre, hak düşürücü süreyi kesmez → bu nedenle dava açma süresini kaçırmamaya dikkat edilmeli.
6. Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar:
Erken yapılan arabuluculuk başvurusu → dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk başvurusu yapılmış olsa bile, dava hakkı doğmadan dava açılamaz.
