Birden çok kişinin bir taşınmaz veya taşınırı birlikte kullanmak üzere bir hukuki işleme dayanarak edinmesi ,örneğin iki kişinin birlikte bir arsa veya otomobil satın alması ve bu satış işlemine dayanılarak söz konusu eşyanın mülkiyetinin bu kişilere devredilmesi durumunda bu eşya üzerinde kural olarak paylı mülkiyet kurulmuş olur.KMK Md. 14 göre bir arsanın tek malikinin , o arsayı paylara bölerek kat irtifakı kurması mümkündür. Yine KMK Md. 13 göre kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli binanın tek maliki , taşınmazını bağımsız bölümlere ayırarak her birini paylı mülkiyet esaslarına göre arsa payı özgüleyerek kat mülkiyeti kurabilir.

Paylı mülkiyet ilişkisini doğuran hukuki sebep , tek taraflı bir hukuki işlem ( vasiyet ) olabileceği gibi iki taraflı bir hukuki işlemde ( satış, bağışlama ) olabilir.Miras ortaklığında mirasçıların yaptıkları paylaşma sözleşmesiyle tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki el birliği mülkiyetini miras payları oranında paylı mülkiyete çevirmeleri  de ( MK. Md. 676/2 ) , paylı mülkiyetin hukuki işlemle kurulmasına örnek olarak gösterilebilir.MK.Md. 644 / 1 göre, mirasçılardan birinin talebi üzerine sulh hukuk mahkemesi terekeye dahil malların bir kısmı veya tamamı üzerinde paylı mülkiyet kurulmasına karar verebilir. Yine Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse hakim o gayrimenkulün KMK Md. 12 de yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

El Birliği Mülkiyette , gerek yönetim , gerek tasarruf işlemleri için ortakların oy birliğiyle karar vermeleri gerekir. El birliğine konu olan mal üzerinde mülkiyetin devri veya sınırlı bir hak kurulması gibi tasarruf işlemlerinin yapılması bütün ortakların verecekleri karara bağlıdır.Oysa paylı mülkiyette pay sahibi payını devredebilir, kiraya verebilir.Devir alan paydaşın sahip olduğu haklara sahip olur, kiracıysa diğer paydaşlar kiracının kira hukukundan doğan haklara uymak zorundadırlar. El birliği mülkiyetteyse Yargıtaya göre , kiralanan taşınmaz elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa , kira alacağı ve taşınmazın tahliyesi için tüm ortakların birlikte icra takibi başlatmaları gerekir.

Paylı mülkiyet kanundan da doğmuş olabilir. Örneğin MK. Md. 721 e göre “ iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar , parmaklık, çit gibi sınırlıklar , aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı sayılır.” Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbirleriyle birleşmiş veya karışmış ise o kişiler , yeni şey üzerinde kendi taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.Yine eşler arasında yasal mal rejimi olarak düzenlenmiş olan edinilmiş mallara katılma rejiminde MK. Md. 222 / 2 ye göre , eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemiyen mallar onların paylı mülkiyeti sayılır.

O zaman isterseniz birazda Paylı mülkiyette Pay ve Paydaşların Payları bakımından durumları nedir , bunu araştıralım.

1 ) Pay Oranı : Paylı mülkiyette her paydaşın sahip olduğu pay miktarı 1/2 ,1/3 gibi belirli bir oranla gösterilir.Pay oranı , paydaşların yetkileri kullanma ve yükümlülükleri katılma ölçüsünün belirleyicisidir.

2 ) Paydaşların Paya İlişkin Hukuki İşlemleri : MK Md. 688 / 3 göre Paydaşlardan herbiri kendi payı bakımından malik hak ve   yükümlülüklerine sahip olur.Pay devredilebilir, rehnedilebilir veya alacaklılar bakımından haczettirebilir.Buna göre , paylı mülkiyette her paydaşın  kural olarak diğer paydaşların rızasını almasına gerek olmaksızın payını devretme ve rehnetme yetkisi bulunmaktadır.Her paydaş payının  tamamını veya bir kısmını devredebilir. Payın tamamını veya bir kısmını devralan üçüncü  kişi veya diğer bir paydaş olabilir.

Paydaşın payını devredebilmesi için diğer paydaşların rızasını alması kural olarak gerekli değilse de ,payı devretme yetkisi paydaşlara tanınan yasal önalım hakkıyla sınırlanmıştır.MK. Md.732 taşınmazdaki mülkiyet payının üçüncü kişiye satışında , diğer paydaşlar yasal ön alım hakkını kullanabilirler. Yine bir paydaşın kendi payına bağlı kullanma yetkisini bedel karşılığında başkasına devretmesi yani ona kiracılık hakkı tanıması da mümkündür. Paylı malı kullanma hakkına sahip olan kişi bu haktan bunu kendisine sağlayan paydaş kadar yararlanabilir. Diğer paydaşlar kiracıya karşı herhangi bir engellemede bulunmazlar.

Paylı Mülkiyette Yönetim Ve Tasarruf : Yönetime İlişkin Kanuni Düzenleme : Paydaşlar paylı malın ne şekilde yönetileceğini bir sözleşmeyle belirliyebilirler. Veya Paylı mal bütün paydaşlar tarafından birlikte alacakları kararla yönetilir.Paydaşların yönetime ilişkin konularda alacakları kararlar sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleride bağlar. MK. Md.695/1

Zorunlu Yönetim İşleri : Zorunlu Yönetim İşleri yapılmadığı takdirde eşyanın kullanabilirliği veya değeri azalır.Örneğin elektrik tesisatının, fırtınadan zarar gören bacanın onarılması, hayvanların beslenmesi, sigorta primlerinin ödenmesi , temsilci atanması, toplanan meyvaların satılması gibi.Her paydaş zorunlu yönetim işlerini tek başına yapma ve gerektiğinde hakimden buna ilişkin önlemlerin alınmasını isteme hakkına sahiptir.

İvedi Yönetim İşleri           : İvedi Yönetim İşleri, eşyayı zarara uğramaktan veya uğradığı zararın artmasından korumak için acilen yapılması gereken işlerdir.Örneğin patlamış su borusunun onarılması, bozulmak üzere olan ürünün acilen satılması gibi.Gerektiğinde her bir paydaş tek başına karar alma, karar verme  yetkisine sahiptir.

Olağan Yönetim İşleri       : Kırılan camların yerine yenilerinin takılması, tıkanan su, kanalizasyon yollarının açtırılması gibi işler.Her paydaş olağan işleri yapmaya yetkili isede , bu yetkiyi kullanmak zorunda değildir.

Önemli Yönetim İşleri       : İşletme usulünün veya tarım türünün  değiştirilmesi, adi kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi , toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Yine kömür veya mazotla çalışan kalorifer kazanının doğal gazla çalışır hale getirilmesi , yönetici tayini de işletme usulünün değiştirilmesine örnektir.

Önemli yönetim işlerinin yapılmasında yasaya göre çifte çoğunlukla karar alınması gerekir. Bunun için , paydaşların çoğunluğu ve bu çoğunluğun sahip olduğu pay toplamının bütün payların yarısından fazla olması gerekir.Örnek verecek olursak A= 3/10,B= 3/10,C=2/10,D= 1 / 10 oranında pay sahibiyse , A+B pay çoğunluğu sağlasada paydaş çoğunluğu yoktur. Buna karşılık A+C+D hem pay, hem paydaş çoğunluğu sağlar. Eğer paylı mal, sadece iki paydaşa aitse , paydaşlardan birinin payı ne kadar büyük olursa olsun , MK. Md. 691/ 1’de aranan çoğunluğu sağlamak ancak tarafların oybirliğiyle mümkün olur.

Önemli yönetim işlerinin yapılması konusunda , pay ve paydaşların eşitliği nedeniyle bir karar alınamadığı takdirde , hakim , 691/ 3 uyarınca paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar vererek uyuşmazlığı halleder, gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışardan bir kayyım atayabilir.

Olağanüstü Yönetim İşleri           : Paydaşların oy birliğini gerektirir.MK. Md. 692 / 1 göre “ Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi oy birliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.Örneğin bir tarlanın arsa olarak bir yapının yapılmasına özgülenmesi , malın özgülendiği amacın değiştirilmesine örnek teşkil eder.

 Korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri ise, eşyanın değerini arttıran , eşyayı ekonomik bakımdan veya kullanım açısından iyileştiren , kalorifer tesisatı kurulması, ortak çamaşırhane yapılması gibi işler örnek gösterilir. Bu tür işlerin yapılabilmesi için MK paydaşların oybirliğiyle karar almış olmalarını şart koşmuştur. Yararlı yapı işleri için oy birliğinin aranması kat maliklerinin ortak yerlerde faydalı yenilik ilaveler yaptırabilmelerine için bunların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vermiş oldukları kararları yeter sayan KMK Md.42 uyuşmamaktadır.

Yararlanma, Kullanma ve Yönetime İlişkin Olarak Paydaşlar Arasında Yapılan Düzenleme :  MK Md. 689 / 1 de paydaşlar arasında oybirliğiyle  anlaşarak Yararlanma, Kullanma ve Yönetime İlişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilecekleri hükme bağlanmıştır. Ancak bu anlaşmanın içeriğini sözleşme konusunda tamamen serbest bırakılmamıştır. Paydaşların 1 )Paylı mülkiyet konusu eşyanın kulanabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, 2 ) Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak hak ve yetkilerini kaldıramaz ve sınırlıyamaz. Yararlanma, Kullanma ve Yönetime İlişkin Olarak Paydaşlar Arasında yapılan düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar sonradan paydaş olan ve pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleride bağlar.

Malın Tamamı Üzerinde Tasarruf         : Aksi kararlaştırılmış olmadıkça , bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Buna göre , paylı malın mülkiyetini devretme, onun üzerinde sınırlı ayni haklar kurma tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi oy birliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Buna mukabil örneğin bozulmak üzere olan bir ürünün satılarak elden çıkarılmasında olduğu gibi , bir olağan ve ivedi yönetim işinde her paydaş bu işin gereği olan tasarruf işlemini yapma konusunda yetkili sayılır.

Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri       : MK. Md. 693/1 göre her paydaş diğer paydaşların mülkiyet haklarına el atmadığı , onların paylı maldan yararlanmalarına ve paylı mal kullanmalarına engel olmadığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve paylı malı kullanabilir.

Paylı malın kullanılmasında her bir paydaşa tanınan malı kullanma yetkisi , kural olarak malın tamamını kapsar, ancak bu yetki diğer paydaşlara tanınan kullanma yetkisiyle sınırlıdır.Malı sınırsız olarak kullanma imkanı bulunduğu durumlarda paydaşlar malı hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın kullanabilirler. Örneğin paylı mülkiyete tabi bir yolun, herbir paydaş tarafından diğerlerinin hakkına el atmadan her an kullanılması mümkündür. Buna mukabil örneğin paylı mal bir otomobil ise , her bir paydaşın malı kullanma yetkisinin ölçüsü , diğer paydaşların haklarına el atmamasıdır.Yani diğer paydaşların kullanmasına engel olmadıkça , bir paydaşın paylı malı tek başına kullanması el atma sayılmaz.

Gerek kullanma , gerek yararlanma konusunda paydaşların uyuşamaması halinde paylı malın kullanma şeklinin hakim tarafından belirlenebilmesi imkanı vardır.Bu belirleme, malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilecektir. MK.Md. 693/2 Mahkemenin almış olduğu karar sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak sahibi olan kimseleride bağlar. Ancak  taşınmazlarda paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda yaptıkları , kanun hükümlerinden farklı bir düzenlemenin sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazananlar bakımından bağlayıcı olabilmesi için bunun tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir.

Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi        : MK.Md.693/3 göre Paydaşlardan herbiri , bölünemiyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Buradaki temsil her paydaşın kendi hakkını korumak için başvuracağı tedbirlerin bu tedbirlerle korunan menfaatlerin malın bütününü kapsaması nedeniyle bölünemez olanlardan diğer paydaşlarında yararlanmalarını ifade eder. Örneğin paylı taşınmazda yolsuz olarak tescil edilmiş bir geçit irtifakının terkinini bir paydaş dava eder ve davayı kazanırsa söz konusu yolsuz tescilin terkininden bütün paydaşlar yararlanır.

MK Md.694/1 göre Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri , vergiler ve diğer yükümlülükler aksine hüküm bulunmadıkça paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi     : Paylı mülkiyet ya bir veya birkaç paydaş için yada bütün paydaşlar için sona erer.

Bir veya Birkaç Paydaş Bakımından : A ) Genel Sebepler : Paydaşın payını bir başkasına temlik etmesi veya paydaşın borcu için payın cebri icra yoluyla satılması sonucu eski paydaş malik olmaktan çıkar. B ) Paydaşın Mahkeme Kararıyla Paydaşlıktan Çıkarılması :MK Md.696 ya göre Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiilinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır şekilde çiğneyen paydaş , bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirmişse , mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması pay ve paydaş çoğunluğunun vereceği kararla olur.

Bütün Paydaşlar Bakımından : A ) Genel Olarak : Paylı malın mülkiyeti paydaşlardan birine veya üçüncü kişiye devredilir veya terkedilirse , paylı mülkiyet bütün paydaşlar için sona erer.

Paylı malın yok olması, kamulaştırılması , cebri icra yoluyla satışta paylı mülkiyet sona erer.

B ) Paylaşma İsteme Hakkı          : Paylaşma İsteme Hakkı her paydaşa tanınmış paya bağlı bir haktır.

Paylaşma İsteme Hakkına Sürekli bir amaca özgülenme, Hukuki İşlemle, Uygun Olmayan Zaman da yapılması hallerinde Paylaşma İsteme Hakkına sınırlama getirilmiştir.

Paylaşmanın Yapılması     : Bir veya birkaç paydaşın paylaşma istemeleri üzerine paylaşma bütün paydaşların buna rıza göstermeleriyle gerçekleştirebilir. Bu rızai paylaşmadır. Taraflar bu paylaşmayı ya malı bölüşmek üzere parçalara ayırmak ( aynen bölüşme ) yada bedelini bölüşmek üzere malı pazarlık ya da artırmayla kendi içlerinden birine yada üçüncü bir kişiye satmak suretiyle ( bedelin bölüşülmesi ) yaparlar. Bir taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölüşme suretiyle paylaşılmasında tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve paydaşlar adına tapu siciline tescil yapılması gerekir.Eğer bir veya birkaç paydaş paylaşmaya yanaşmaz veya taraflar bunun şeklinde uyuşamazlar ise , paylaşmanın mahkeme vasıtasıyla sağlanması için dava açılır. Yargısal paylaşmada davanın davacı paydaş dışında bütün paydaşlara yöneltilmesi gerekir.Bu eda davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Bu davada hakim malın aynen bölünmesi mümkün olup olmadığına bakar.Örneğin bir otomobil bölünemez. Bazende hukuk düzeni bölünmeye izin vermez. Örneğin bir bölgede inşaata özgülenmiş parsellerin asgari yüzölçümü 300 m2 olarak tayin edilmisşe , 600m2 büyüklüğündeki bir araziyi üç paydaş arasında bölmeye imkan yoktur.MK Md. 699 / 2 bazı parçalara para eklenmesi suretiyle denkliğin sağlanabileceğini hükme bağlamıştır.Yargıtay paydaşların parçaların özgülenmesi konusunda anlaşamamaları halinde, özgülenmenin kura çekilmek suretiyle yapılmasını kabul etmektedir.Hakim açık artırmayla da satışa hükmedebilir.Mal satılıp mülkiyet nakledilinceye kadar paylı mülkiyet devam eder.Paylı malın satışına karar verilmiş ise satıştan elde edilen bedel payları oranında paydaşlar arasında bölüştürülür.