Bilindiği gibi 1920 li 30 lu yıllarda nüfusumuz  yirmi beş otuz milyon olup, nüfusun %80 i köylerde yaşarken, 2000 li yıllarda sanayileşme ve teknolojinin ilerlemesiyle hem nüfusumuz hızla artarken köylerden şehirlere göçte hızla artmışdır. 2025 yılında nüfusumuz seksen  milyonu aşmış ve köydeki nüfus oranı yüzde onbeşlere düşerken, şehir nüfusu yüzde seksen  beşlere  ulaşmıştır. Köylerden şehirlere göç sonucu tek katlı evlerin yerini önce binaların , sonrada blok apartmanların, toplu yapıların  aldığı görülmüştür.

Sosyal ve ekonomik yapıdaki değişiklik sonucu 23 / 06 / 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesiyle ortak yaşam kavramı ortaya çıkmış , ortak yaşamda beraberinde ortak yaşam kurallarını getirmiştir ; tıpkı trafikte olduğu gibi. Apartman, site ortak yaşamı gibi, ortak yaşam alanı olan trafiğinde kendine özel kuralları , yasakları , uymayanlara cezalandırmak gibi kuralları vardır. Alkollü araç kullanmak, trafikte çevreyi rahatsız etmek gibi. Bunun ortak yaşam alanı olan Kat Mülkiyetinde apartmanda aşırı gürültü yaparak komşuyu rahatsız etmek  veya aşırı alkol alarak konu komşuyla geçimsizlik yaratmanın da hem Komşu Hukuku , hemde Kira hukukunda karşılıklı müeyyideleri bulunmaktadır. Komşu Hukukunda da  binada oturan daire sahipleri ayni kat mülkiyetinde olduğu gibi doğruluk kurallarına uymak , özellikle birbirini rahatsız etmemek , birbirinin hakkını çiğnememekle yükümlüdürler. Yukarı katta oturanın aşırı gürültü yapmaması, halı silkmemesi gibi

O zaman Kat Mülkiyeti nedir, benzer hukuk dallarıyla ilişkileri nasıl seyreder .

05 / 04 / 2023 tarihli 32154 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı yasayla arabuluculuk kapsamı genişletilmiş ve HUAK Md. 18 / B ile bazı uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alınmıştır.Buna göre :

A ) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı sayılı kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere , kira ilişkisinde kaynaklanan uyuşmazlıklar,

B ) Taşınır ve Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,

C ) 23 / 6 / 1965 tarihli ve 634 sayılı  KMK kaynaklanan uyuşmazlıklar,

D ) Komşu Hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,

Elbirliği mülkiyet, paylı mülkiyet ayrımı : El birliği mülkiyette pay ve paydaş kavramı yoktur, karar oy birliğiyle alınır. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınır. Örneğin kiraya vermede oy çoğunluğuyla kiraya verme söz konusudur. Paylı mülkiyette paydaş hissesini kiraya verebilir, satabilir, devredebilir. Oysa elbirliği mülkiyette hissedarların tamamının ortak kararı olmadıkça bir işlem yapılamaz.

Kat Mülkiyetinin olmadığı toprak tapulu gayrimenkullerde Komşuluk Hukuku uygulanır. Burada da binada oturan daire sahipleri ayni kat mülkiyetinde olduğu gibi doğruluk kurallarına uymak , özellikle birbirini rahatsız etmemek , birbirinin hakkını çiğnememekle yükümlüdürler. Yukarı katta oturanın aşırı gürültü yapmaması, halı silkmemesi gibi

KAT MÜLKİYETİ tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. Kat, daire, işbürosu, dükkan mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden kullanılmaya elverişli olanlarının üzerinde o gayrimenkulün maliki veya ortak maliklerinin bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilir. Kat Mülkiyeti bağımsız bölüme değeriyle orantılı olarak özgülenen arsa payı , ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payıyla bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payınıda sınırlar.Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı bağımsız bölümdeki kat mülkiyetinden ayrı olarak devredilemez, başka bir ayni hak konusu yapılamaz.

Ortak yerler ana taşınmazın bağımsız bölümlerin dışında kalıp , korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, merdivenler, asansörler, koridorlar, genel çamaşırlık, çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük, ortak garazlar, kalorifer daireleri, su depoları.

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları , tuvalet gibi eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır, o bölümün maliki eklentilerinde tek başına maliki olur.

Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış ve tümü kagir olan yapılarda kurulabilir. Henüz inşa halinde olan bir yapının bir kısmı bitmiş olsa bile , o yapıda kat mülkiyetinin kurulması mümkün değildir.Taşınmazın sınırlı ayni haklar ile kayıtlanmış olması, o taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin kurulmasını engellemez.

Kat Mülkiyetinin Kurulması : KMK Md.10 Kat mülkiyeti ve kat ittifakı resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar.Kat Mülkiyetine konu olmaya elverişli gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında , mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse hakim o gayrimenkulün mülkiyetinin 12 .maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Olayımızda, davacı taşınmazda taksim konusunda tarafların anlaşmadıklarını , taşınmazdaki ortaklığın aynen taksim aynen taksim olmadığı takdirde satış suretiyle giderilmesini istemekte, davalılardan Nazire taşınmaz üzerindeki binanın davalılarca ( diğer hissedarların muvafakatıyla )  yaptırıldığını, davacının buna rızasının olduğunu mahkemece bu durumun tespit edildiğini, taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurularak fiilen taksimin mümkün olduğunu ifade ederek ortaklığın kat irtifakı kurularak giderilmesini, mümkün olmaması halinde ivazlı olarak taksime karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın kaçak olması, projesinin bulunmaması nedeniyle kat mülkiyetinin kurulmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapudaki payları oranında taraflar arasında paylaştırılmasına  karar vermiştir.

Yargıtay 18 HD si mahkemece keşif yapılarak binanın ve arzın değerlerinin dava tarihi itibariyle ayrı ayrı belirlenmesi bu değerler toplandıktan sonra ulaşılan değerin bina bedeline ve arzın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının binaya, ne kadarının arza isabet ettiğini bilirkişi raporuyla tespit ettikten sonra birinci  kattaki Nezire’ye ve ikinci kattaki pay bedelinin Nuriye’ye  , arza isabet eden kısmın tapuda malik olarak görünen davacı Can.S ile Nezire’ye payları oranında verilmesine dair karar vermiştir. Mahkemece verilen direnme kararı üzerine dosya YHGK gönderilmiş, kurul özel daire kararına uymuş, direnme kararının reddine karar vermiştir. ( YHGK03.03.2004 T. 2014 /18 E. , 2014 / 35 K. )

Elbirliği mülkiyet, paylı mülkiyet ayrımı : El birliği mülkiyette pay ve paydaş kavramı yoktur, karar oy birliğiyle alınır. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınır. Örneğin kiraya vermede oy çoğunluğuyla kiraya verme söz konusudur. Paylı mülkiyette paydaş hissesini kiraya verebilir, satabilir, devredebilir. Oysa elbirliği mülkiyette hissedarların tamamının ortak kararı olmadıkça bir işlem yapılamaz.

Kat Mülkiyetinin olmadığı toprak tapulu gayrimenkullerde Komşuluk Hukuku uygulanır. Burada da binada oturan daire sahipleri ayni kat mülkiyetinde olduğu gibi doğruluk kurallarına uymak , özellikle birbirini rahatsız etmemek , birbirinin hakkını çiğnememekle yükümlüdürler. Yukarı katta oturanın aşırı gürültü yapmaması, halı silkmemesi gibi.

KMK MD. 12- İstem Ve Belgeler : Ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için malikinin veya birden fazla maliki varsa tüm paydaşlarının bunu ana taşınmazda kat mülkiyetine geçilmesini tapu idaresinden yazılı veya sözlü olarak istemeleri gerekir. Kat Mülkiyetinin kurulması için mimari proje, Vaziyet Planı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Yönetim Planı. Tapuya onaysız proje verilmiş ise ve bu proje imardaki onanmış projeye aykırıysa , bunun hiçbir değeri yoktur, asıl olan imardaki onanmış projedir.( Y HGK 15 / 10 / 1975 T. 1973 /870 E.,K.1081 K. ) İmar mevzuatı kamu düzeniyle ilgilidir.

Md. 18 Ortak yerler Üzerinde : Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine , arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malikdirler. Kömürlük, Garaj, Teras, Çamasırhane ve Çamasır kurutma alanları gibi yerlerde aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında kullanma hakları bulunur.

Kat Maliklerinin borçları : Gürültü, evcil hayvan beslemek, pis su koku yaymak,değişik renkte boya badana yapmak, dış kapı pencerede değişiklik,balkon kapatmak, abartılı tabela asmak, çatıya güneş enerjisi sitemi kurmak, ortak yere sabit tesis yapmak

Md. 19 Ana taşınmazın bakımı korunması ve Zarardan Sorumluluk : Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler , değişik renkte dış badana boya yaptıramaz. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bu bozukluğun ana yapıya ve bağımsız bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde bu onarım ve güçlendirme projesine ve tekniğine uygun yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Ortak yere el atan kat maliki aleyhine malik olmayan yönetici kat malikleri kurulundan özel yetki almadıkça dava açamaz.( YHGK – 10 .11.1973 T.977 / 5 -307E.855 K. )

Ana taşınmazın ortak yerlerinde onaylı mimari projeye aykırı değişikliği ana yapının ilk yapımı sırasında yüklenici tarafından yapılmış ise, bunun projeye uygun hale getirilmesinden ve giderlerinden yükleniciye rücu hakkı saklı kalmak kaydıyla tüm kat malikleri sorumludur. Proje aykırılık bir veya birkaç kat malikinden kaynaklanıyorsa eski hale getirme işlemlerinden projeye aykırı eylemde bulunanlar sorumlu olur. ( Y.18 HD.09.03.2006T. 2006 / 376 E., 2006 / 899 K. ) Projeye aykırı değişikliklerin eski hale getirilmesini isteme hakkı kat maliklerine tanınmış bir haktır. Kiracı kendi kullanımına doğrudan etkili olan ve bağımsız bölümden ortak yerlerden yararlanmasını kısıtlayan konularda aktif husumet ehliyetine sahiptir. Örnek olarak dava konusu otoparkın giriş kapısının kapalı tutulup kiracıya anahtar verilmemesi , böylece otoparktan yararlanmasının engellenmesine karşı vaki müdahalenin önlenmesini isteme hakkı bulunduğu ( Y18 HD. 3.6.2002 T. 2002 / 5246E., 2002 / 6353 K. )

Kat maliki , ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün rızasını almak koşıluyla ortak yerlerde yapım, onarım,tesislerde değişik renkte dış badana yada boya yapabilir. Rıza yazılı olmalıdır. Beşte dördünün rızası olmadıkça örneğin kat maliki bağımsız bölümüne projede olmayan balkon ekleyemez, ortak dış duvarı delerek kapı, pencere açamaz, balkonu kapatıp bağımsız bölümün odalarına katamayacak, ortak bahçeye özel garaj, kömürlük gibi eklentiler yapamaz.Kat malikinin bu ve benzeri eylemlerine karşı rızası olmayan kat maliklerinden herbiri el atmanın önlenmesi ve projeye uygun duruma getirme davası açabilir.

KMK Md.20 Ana Taşınmazın Genel Giderlerine Katılma : Kat maliklerinden her biri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine , bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin , koruma, güçlendirme, onarım giderlerine , yönetici aylığına, ortak tesislerin işletme giderlerine, toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat maliki ortak yer ve tesislerden kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Aksi davranışta bulunan kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin dava açma ve icra takibi yapabilir. Gider avans payını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği her ay için aylık yüzde beş faiz öder.

BK Md. 315 Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse , kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip , bu sürede de ifa etmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre en az on gün olup, konut ve çatılı işyeri kiralarındaysa en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren izlemeye başlar.

Ayni şekilde kiracı, kiralananı , sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi , aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında , kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi , kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması durumunda komşular bakımından da çekilmez hal almışsa kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.

KMK Md.23 Müsaade Mecburiyeti : Kat malikleri veya başka sifatla bağımsız bölümden yararlananlar , kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi için bağımsız bölüme girme iznini vermeye ve orada gerekli işlerin yapılmasına müsaade etmeye mecburdur. Bu izin yüzünden bağımsız bölüm malikinin veya orada başka sifatla oturanların uğrayacakları zararı lehine izin verilen bağımsız bölüm malikinin derhal ödemekle yükümlüdür.Örneğin bağımsız bölümün banyosundaki gider borularının onarımı yada değiştirilmesi için alt kattaki bağımsız bölümün banyosuna girilmesi zorunlu olabilir.Yine bağımsız bölümün televizyon anteninin, çöp ve sömine bacalarının  veya kalorifer , su, elektrik, doğalgaz vb. tesislerinin bozulması durumunda gerekli onarım diğer bağımsız bölüme girmeyi gerekli kılıyorsa, o bağımsız bölüm sahibi girişe izin vermek zorundadır. Katlanmak zorunda olan  Bağımsız bölüm sahibi onarımın uygun zamanda yapılmasını istiyebilir.

Ana taşınmazın bütünüyle sağlamlaştırılması , özellikle taşıyıcı sistemlerinin ( kolon ve kirişlerinin ) güçlendirilmesi , tüm kat maliklerinin ve onların bağımsız bölümlerinde oturanlarının can ve mal güvenliği açısından zorunlu bulunması durumunda , her kat maliki ( bağımsız bölümde oturanlar ) bu konuda özverili davranmak, güçlendirme çalışmalarının yapılabilmesi için gerektiğinde bağımsız bölüme girilmesine izin vermek zorundadır. ( YHGK T. 11.05.1988 – 1988 / 5-363 E. 1988 / 414 K. )

TBK Md. 316 : Kiracı, kiralananı , sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

KMK Md. 24 Anagayrimenkulün , kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastahane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza labaratuarı gibi müesseseler kurulamaz ; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.

Ana gayrimenkulün , kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi  eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir.

Hastalardan alınan materyallerin bir takım işlemlerden geçirilerek patoloji labaratuarı kurulması KMK Md.24 de belirtilen yasak işler kapsamındadır. ( Y 18 HD. 30.10. 2003 T.2003 / 6780 E. 2003 / 8380 K. )

KMK Md. 25 Kat maliklerinden biri bu kanunda kendisine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek şekilde ihlal ederse , onlar o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu şekilde mülkiyetin devri bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı oranında karar vermesine bağlıdır. Arsa payıyla kat irtifakının devrinin istenebilmesi için öncelikle noterden bir uyarı gönderilmesi ve bunda kendisinden istenenlerin açıkça bildirilmesi gerekir. ( Y 5 HD. 29 .02.1988 T.  E. 1987 / 23572, K.1988 / 3306 )

KMK Md. 28 Yönetim Planı Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim Planı bütün kat maliklerini bağlar.Yönetim Planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Yönetim Planında , bağımsız bölümlerin salt mesken olarak kullanılacağı yönünde bir karar varsa, bu durumda bir mesken doktor muayehanesi olarak kullanılmaz.( Y HGK.11.06.2003T., 2003 / 18-411 E., 2003 / 417 K. )

Yönetim planında bir ortak yer veya tesisin kullanım hakkının kat maliklerinden birine veya bir kaçına bırakılmış olması bu yerde o kişiye inşaat ve değişiklik yapma hakkını vermez. Kullanma hakkı  o yerde olduğu gibi kullanılmasını sağlar. Somut olayda davalının dükkanın önündeki boşluğu yatakhane olarak düzenleyip kullanmış olması olduğu gibi kullanma niteliğinde olmayıp haksız el atma  ve müdahalenin meninini gerektirir.( Y 18 HD. 8.6.2004 T., 2004 / 3808 E., 2004 / 4818 K. )

KMK Md.29 Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise, her takvim yılının ilk ayı içersinde toplanır.Toplu yapılarda ise kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda böyle bir zaman gösterilmemiş ise ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli durumlarda yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı gününden onbeş gün önce haber vermek , toplantı sebebi bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.Birinci toplantıda yeterli sayı sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilir.İki toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz.

KMK Md.30 Yeter Sayı : Kat malikleri kurulu , kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla  karar verir.Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı , katılanların salt çoğunluğudur.

Ana taşınmazda birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki, toplantıda paydaş çoğunluğu bakımından tek kişi sayılır. ( Y 18 HD. 04.06.1998 T., 1998 / 5357 E., 1998 / 6652 K. )

KMK Md. 31  Oya Katılma : Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Kat maliki birden fazla bağımsız bölüm sahibiyse , onun sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kırk veya daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiyi temsil eder.

KMK Md. 33 Hakimin Müdahalesi : Kat Malikleri Kurulunca verilen kararlar aleyhine oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesi tarihinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden altı ay içeresinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kat Malikleri Kurulunun yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.Kat malikinin veya kiracısının borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki ve malikleri ana gayrimenkulün bulunduğu sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.Hakim ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına , bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre kararını verir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle açılan davada , toplantıya katılan ve iptali istenen kararın lehine oy kullanan kat maliklerinin davalı gösterilmesi gerekir. ( YHGK 17.12.2003 T.2003 / 18-565E. 2003 / 790 K. )

Yönetim Kurulu kararlarına karşı, doğrudan mahkemeye iptal davası açılamaz; öncelikle kat malikleri kuruluna gidilmesi ve bu kurulun kararına müteakip, genel kurul kararına razı olmayan kat maliki veya maliklerinin mahkemeye başvurması gerekir.( Y 18 HD. 27.04.2006 T., 2006 / 2585 E., 2006 / 3564 K. )

İşyeri olarak kullanılan meskenin eski hale getirilmesi için kiracıya süre tanınmadan doğrudan tahliyeye karar verilemez. ( Y18 HD. 1.3.1994 T., 1994 / 650 E., 1994 / 2528 K. )

KMK Md.34 Yönetici : Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik kurula verebilir, bu kimseye yönetici, kurulada ( Yönetim Kurulu ) denir.Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa , yönetici atanması mecburdur. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse , malik kanunen yönetici olur. Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl seçilir. Kat malikleri yönetici atayamazlarsa , o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince kat maliklerinin birinin müracaatı üzerine , mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra , gayrimenkule bir yönetici atanır. Sulh Mahkemesince atanan yönetici , bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresleri ana gayrimenkulün kapısı yanına ve girişte görülebilecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.

KMK göre yöneticinin görev süresi bir yıl isede gerektiğinde kat malikleri yeterli çoğunlukla toplanıp bir yılı dolmamış olan yöneticinin görevine son vererek yenisini seçebilirler. ( Y18 HD. 25.9.1995T. E. 1995 / 7857, K. 1995 / 9133 )

KMK Md.36 Defter tutulması ve Belgelerin Saklanması ; Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatınn özetini ve tarihlerini, bütün giderleri, 32.maddede sözü geçen deftere yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.Defter takvim yılının bitmesinden bir ay önce yönetici tarafından notere onaylattırılması gerekir.

Yönetici tarafından hazırlanıp kat maliklerine tebliğ edilen ve itiraz üzerine kat maliklerince görüşülüp onaylanan keşinleşen işletme projesinin iptali davada husumetin bu projeyi onaylayan kat maliklerine yönetilmesi gerekir.( Y 18 HD.24.1.2006T. 2005 / 1117 E., 2006 / 153 K. )

KMK Md.37 İşletme Projesinin Yapılması : Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa , yönetici gecikmeksizin işletme projesi yapar.Bu projede ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarı, tüm giderlerden kat malikine düşecek miktar ve avans miktarı gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya kiracılarına imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içeresinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir. Kesinleşen işletme projesi İİK Md. 68/1 göre belirtilen belgelerden sayılır.( İtirazın kesin olarak kaldırılması )

Kmk Md.38 Sorumluluğu : Kat Malikleri Kurulu , Ada Temsilciler Kurulu, veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar , kat maliklerini temsilen yöneticiye,  toplu yapılardaysa ada Temsilciler Kurulu veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır. Yönetici , açılan davayı bütün kat maliklerine veya ada veya Toplu Yapı Temsilciler kuruluna duyurur.

Kat maliklerinin paylarına düşen ortak gider aidatlarını ödememiş olmaları sonucu kasada yeterli para bulunmaması nedeniyle yatırılamayan elektrik, su, havagazı borçları ve sigorta primleriyle cezalandırılan yönetici sorumlu tutulamaz.( Y18 HD. 18.12.2003  T. , 2003 / 8239 E., 2003 / 10144 K. )

Yönetici görevi sona erdiğinde , zimmetindeki paraları defter ve belgeleri yeni yöneticiye devretmek zorundadır. ( Y 18 HD. 9.4.2002 T., 2002 / 3124 E., 2002 / 3853 K. )

Kat Malikleri Kurulunca verilen kararları yerine getirmek yöneticinin asli görevi olup, yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.( Y.18 HD. 25.12.2001 T., 2001 / 10305 E., 2003 / 11701 K. )

Kat Malikleri Kurulu kararlarının uygulanmasıyla doğabilecek zararlardan yalnız yönetici değil, tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. ( Y 18 HD. 28.5.1993 T., 1993 / 4294., K.1993 / 7296 ) Kat Malikleri Kurulu kararıyla yönetici davacının suyunu keşmiş ise bundan tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumlu olur.

KMK Md. 39 Hesap Verme : Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda , eğer böyle bir zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içeresinde Kat Malikleri Kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat Maliklerinin yarısı isterse , bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yöneticiye ilişkin hesap ve harcamaların incelenmesi kat malikleri kurulunun görevi olup , kat malikleri kuruluna başvurup karar almadan doğrudan mahkemeye dava açılması doğru değildir. ( Y 15 HD. 28.12.1987 T. 17826 E., 24270 K. )

KMK Md.40 Hakları : Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen kendilerine düşen borçları vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse , yönetici hiçbir tazminat ödemeye gerek kalmaksızın yöneticilik görevinden çekilebilir, bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici yönetim planında veya kendisine yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu Yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı , katılacaksa ne oranda katılacağına karar verir. Bu yolda bir karar alınmamış ise , yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Yönetim planına veya yerleşmiş uygulamaya göre sırası gelmesine rağmen , yöneticilik yapmaktan kaçınan kat maliki , bu nedenle dışardan ücretle atanan yöneticinin ücretinden sorumlu tutulabilir. ( Y 18 HD. 28.5.1993 T., 1993 / 5439 E., 1993 / 7298 )

KMK Md. 41 Yönetimin Denetlenmesi : Kat Malikleri Kurulu , yöneticiyi denetler, haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için Yönetim Planında bir zaman konulmamış ise, bu denetim her üç ayda bir yapılır, haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde hesap denetlemesi her zaman yapılabilir.

KMK Madde 42 Yenilik ve İlaveler 1. Faydalı Olanlar : Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden  elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler , kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.

Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.

KMK Md.43 Çok masraflı ve Lüks olanlar : Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflıysa , lüks nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderine onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Bunlara katılmayan kat maliki sonradan yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa , yapılan lüks yenilik ve ilaveden faydalanma hakkını kazanır.

KMK Md.44 Bağımsız Bölüm İlavesi : Ana taşınmazın üzerine kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarda yada arsanın boş kısmında ana yapının oturduğu zemin dışında yasanın 24.maddesinin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapılması için kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar vermesi gerekir.

KMK Md. 45 Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler : Ana gayrimenkulün bir hakla kısıtlanması veya arsanın bölünmesi , bölünen kısmın başkasına devredilmesi gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının , çatı veya damının reklam kiralanması gibi önemli yönetim işleri bütün kat maliklerinin verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Ana taşınmazın ortak yerlerinin örneğin kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için KMK Md. 45 gereği tüm kata maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. ( Y.18 HD. 7.11.2005 T., 2005 / 9531E., 2005 / 9578 K. )

Ana yapının ortak yeri olan dış cephe duvarına reklam panosu asılması tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar vermesiyle mümkündür. ( Y 18 HD. 10.10.2005 T.,E. 2005 / 8466., 2005 / 8827 K. )

Kiraya verilen ortak yerden elde edilen gelir ana taşınmazın ortak geliri olup , yönetim kasasında toplanması gerekir. ( Y 18 HD. 10.11.2003 T., 2003 / 6954 E., K.2003 / 8774 )

KMK Md.46 Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 1 ) Ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırmasıyla : Kat Mülkiyetinin sona ermesi
üç şekilde olur: Tüm kat maliklerinin istemi üzerine kat mülkiyeti sicil kaydının silinmesi, ana taşınmazın arsasıyla birlikte yok olması, ana taşınmazın kamulaştırılması.

KMK Md.47 Ana Yapının Harap Olması :

KMK Md. 48 Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi

KMK Md. 49 Kat İrtifakının Sona Ermesi : Kat irtifakına konu olan arsanın maliki yada birden çok maliki varsa tüm ortak malikleri tapu idaresine yapacakları yazılı bir istemle kat irtifakına ilişkin sicil kaydını sildirip kat irtifakına son verebilirler. Kat irtifaklı arsanın tümüyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak duruma gelmesi yada kamulaştırma nedeniyle kat irtifakı kendiliğinden sona erer. Arsa üzerinde , kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılarak tamamlanmazsa , kat irtifakı kendiliğinden sona erer. Beş yıllık süre irtifak hakkı sahiplerinden birinin istemi üzerine uzatılabilir.