Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, “Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibinde 30 Günlük Temerrüt Süresi İçinde Kira Dışı Yan Gider Borcunun Ödenmemesi Halinin Temerrüde Neden Olduğu ve Buna Bağlı Olarak Tahliye Talebinin Kabul Edilmesi Gerektiği” Hakkında 02.07.2025 Tarihli, 2024/785 E.- 2025/426 K. Sayılı Kararı Üzerine Bir Değerlendirme

ÖZET:

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tahliye talepli ilamsız icra takibinde kira alacağı ile birlikte ortak gider katılım payı, elektrik altyapı servis ve hizmet bedeli, su kullanım bedeli ve elektrik tüketim yansıtma bedeli gibi yan giderlerin talep edildiği olayda, yalnızca yan giderlerin ödenmemesi hâlinin temerrüt oluşturup oluşturmadığı ve buna bağlı olarak tahliye talebinin kabul edilip edilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Kiralanan yer çatılı iş yeri niteliğindedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde elektrik ve su bedelleri ile ortak giderlerin kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği açıkça kararlaştırılmıştır. Borçlu kiracı, ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden yan gider alacağı ve miktarı kesinleşmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesinin hukuki sonucu aynıdır. Bu nedenle, İcra ve İflas Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği 30 günlük temerrüt süresi içinde yan giderlerin ödenmemesi, kiracının temerrüde düştüğünün kabulü için yeterlidir.

Sonuç olarak Hukuk Genel Kurulu, yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiği ve bu sebeple kiracının tahliyesine karar verilmesi gerektiği yönündeki direnme kararını yerinde bulmuştur.

---

Özel Daire Kararı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2024 tarihli, 2024/1119 E., 2024/4149 K. sayılı bozma kararı.

---

I. Giriş

Türk kiracılık hukukunun önemli tartışma alanlarından biri, kira bedeli dışında kalan yan edimlerin kiracının asli borcu niteliğinde olup olmadığıdır. Uygulamada özellikle çatılı işyeri kiralarında elektrik, su, ortak gider katılım payı ve benzeri kalemlerin ödenmemesi oldukça sık karşılaşılan bir sorundur. Bu giderlerin gecikmesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yol, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) hükümlerinin nasıl yorumlanacağına bağlıdır.

Hukuk Genel Kurulu’nun söz konusu kararı, yan giderlerde temerrüdün kira bedelinde temerrütle aynı sonuçları doğuracağı yönünde önemli bir tespit içermekte ve son yıllardaki içtihat eğilimini güçlendirmektedir.

II. Somut Olay ve Uyuşmazlığın Çerçevesi

Somut olayda kiraya veren, kira bedeli yanında çeşitli yan gider alacaklarının tahsili ve kiracının tahliyesi amacıyla ilamsız icra takibine başvurmuştur. Borçlu kiracı ödeme emrine itiraz etmediği için alacak kalemleri kesinleşmiş; ancak yerel mahkeme yan giderlerin ödenmemesinin tahliye yaptırımını doğurmayacağı gerekçesiyle tahliyeye hükmetmemiştir. Özel Daire kararı bozmuş; yerel mahkeme direnmiş; uyuşmazlık HGK önüne gelmiştir.

Uyuşmazlık şu soruda toplanmaktadır:

Kiracının yalnızca yan giderleri ödememesi, TBK anlamında temerrüt teşkil eder mi ve bu temerrüt ilamsız icra yoluyla tahliye sonucunu doğurur mu?

III. Hukuk Genel Kurulu’nun Değerlendirmesi

1. Yan giderlerin sözleşmesel borç niteliği

HGK, kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmış olması hâlinde yan giderlerin kiracının asli borcu olduğunu vurgulamıştır. Bu yaklaşım, kira sözleşmesinin “synallagmatic” (iki tarafa borç yükleyen) niteliği gereği taraf iradelerinin belirleyici olduğu görüşüne dayanmaktadır.

Özellikle işyeri kiralarında;

• elektrik altyapı hizmet bedelleri,
• ortak gider katılım payları,
• su bedelleri

gibi kalemler yalnızca tüketim bedeli olmayıp sözleşme gereği üstlenilmiş yan edimlerdir.

2. Temerrüt süresinin işlemesi

TBK m.315 uyarınca kiracının temerrüdü, kiraya verenin ihtarı üzerine yasal süre içinde kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi hâlinde gerçekleşir. HGK, kira bedeli–yan gider ayrımı yapmadan aynı temerrüt rejiminin uygulanması gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu noktada karar, yan giderlerde temerrüdü bağımsız bir kategori olarak görmeyip tek bir temerrüt rejimi altında değerlendirmektedir.

3. İlamsız icrada tahliye imkânı

İİK m.269 ve devamı hükümlerince kiraya veren, temerrüde düşen kiracının sadece kira borcu nedeniyle değil, yan gider borçları nedeniyle de tahliyesini isteyebilir.

HGK, yan gider borcunun takipte kesinleşmesi ve 30 günlük sürede ödenmemesi hâlinde kiracının tahliye edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Bu yön, özellikle uygulamada tereddüt yaratan şu soruyu çözmektedir:

“Kira dışı bir kalem yüzünden kiracı tahliye edilir mi?”

HGK buna açık bir şekilde “Evet” demektedir.

IV. Kararın Hukuki Etkileri ve Doktrindeki Yeri

1. Yan giderlerin asli edim olarak kabulü

Doktrinde bazı yazarlar yan giderleri “yan edim” olarak kabul etmekte ve kira bedeli kadar ağır sonuçlar doğurmaması gerektiğini savunmaktadır. HGK ise uzun süredir sürdürdüğü içtihat çizgisi doğrultusunda, kira sözleşmesinde ayrıca kararlaştırılan giderlerin asli edim haline geldiğini, bu sebeple kira bedeli ile aynı hukuki nitelikte olduğunu toptan kabul etmektedir.

Bu yaklaşım, kiraya veren ile kiracı arasındaki ekonomik dengeyi kiraya veren lehine genişleten bir nitelik taşımaktadır.

2. Kötüye kullanım ihtimali

Eleştirilebilecek yönlerden biri, kiraya verenlerin çok düşük tutarlı yan giderleri ödemeyen kiracıları dahi tahliye baskısı altına alma riskidir. Her ne kadar temerrüt süresi kiracıya ödeme için 30 günlük makul bir imkân sağlasa da, yan giderlerin zaman zaman yüksek miktarlı olmayan kalemlerden oluşması uygulamada tartışma yaratmaktadır.

Karar, bu konuda herhangi bir ölçülülük değerlendirmesi yapmamıştır.

3. Yönetim planı–kira sözleşmesi ilişkisi

Özellikle AVM ve plaza yönetimlerinde yan giderler çoğu zaman yönetim planından kaynaklanmaktadır. HGK, bu kararıyla yönetim planına atıf yapılmasa dahi kira sözleşmesinde yer alan yan gider düzenlemesinin kiracıyı temerrüde düşürmeye yeterli olduğunu dolaylı olarak kabul etmektedir.

V. Sonuç

Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli kararı, ilamsız icra yoluyla tahliyede yan gider borçlarının kira borcu ile aynı hukuki sonucu doğurduğu yönündeki içtihatları netleştirmektedir.

Bu karar;

• işyeri kiralarında kiracının yan giderlere ilişkin ödeme yükümlülüğünü ağırlaştırmakta,
• kiraya veren lehine icra hukukunda etkili bir tahliye mekanizması yaratmakta,
• doktrindeki “yan edim–asli edim” ayrımına ilişkin tartışmaları yeni bir safhaya taşımaktadır.

Özellikle yüksek maliyetli yönetim giderlerinin bulunduğu ticari kiralamalarda bu kararın önemli sonuçlar doğuracağı kuşkusuzdur. Kiraya verenin tek bir yan gider kalemi üzerinden dahi tahliye yoluna başvurabilmesinin önü açılmış olup, sözleşme hazırlanırken yan gider hükümlerinin açık, somut ve denetlenebilir şekilde düzenlenmesi artık daha da büyük önem taşımaktadır.

HGK’nın kararı, artık herhangi bir icra hukuk mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesi hâkiminin tereddütsüz şekilde şu sonuca varmasını sağlar:

Yan gider borcu da kira borcu gibi temerrüt yaptırımı doğurur.
Bu nedenle 30 gün içinde ödenmeyen yan gider, tahliye sonucunu doğurabilir.