Selamlar sevgili meslektaşlarım,
Ağustos bültenimizde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun “Yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesinin mümkün olduğu” na ilişkin 2024/1 E. 2025/2 K sayılı 16.05.2025 tarihli içtihadını inceleyeceğiz.
Öncelikle içtihada konu başvurunun sebebine baktığımızda Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin görev alanı itibariyle bakmakta olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda,Dairenin çok uzun zamandır uygulamasıyla yeknesaklık kazanmış ve kamuoyuna mal olmuş içtihatlarında yüklenicinin süresinde edimini ifa etmemesi üzerine açılan sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi davalarında aynı zamanda üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescili taleplerinde tarafların birbirlerine bu sözleşme gereğince yapmış oldukları devirlerin avans niteliğinde olduğu ve yüklenici ile üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin sözleşmenin geriye etkili olarak, feshi halinde hukuki dayanağının ortadan kalkacağı, bu nedenle de yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumun (TMK) 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği görüşünde idi.
Dairede yapılan görüşmeler neticesinde çoğunluk tarafından, arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi üzerine üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi halinde, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği düşüncesi ile Dairenin yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiğinin kabul edildiği, 2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince, Yargıtay Dairelerinden birisinin yerleşik içtihadından dönmek istemesi durumunda bu hususun içtihatların birleştirilmesi yoluyla kesin olarak karara bağlanmasının Hukuk Genel Kurulunun görevleri arasında sayıldığı belirtilerek içtihatların birleştirilmesi talebinde bulunulmuştur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan yüklenicinin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 479. maddesi hükmü doğrultusunda, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep edebilir. Ancak taraflar, yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabilirler, örneğin üzerinde inşaat yapılacak arsanın yükleniciye verilmesi öngörülen payının peşinen devri kabul edilebileceği gibi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının inşaatın belirli aşamalarında devri de kararlaştırılabilir. İnşaatın tamamlanmasından önce yükleniciye pay devri yapılmasının inşaatın yapımı sırasında yükleniciye gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını taşıdığı için peşinen tapuda yapılan bu pay devrinin bir nevi avans niteliğinde olduğu kabul edilmektedir.
Yıllardır söz konusu uyuşmazlıklarda; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerektiği, başka bir anlatımla yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiğinde kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebileceği, yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimini tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacakları, nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibinin sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkının doğduğu, zira ani edimli türden olan eser sözleşmelerinin kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurduğu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararı gereğince uygulana gelmektedir.
Olaya üçüncü kişiler tarafından bakacak olursak özel dairenin içtihadı birleştirmeye konu davalara yıllardır uygulaması ise;yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişilerin de bu payları arsa sahibine iade etmek zorunda oldukları, bu durumdaki üçüncü kişiler hakkında TMK’nın 1023. maddesinin uygulanamayacağı ve üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasında bulunamayacaksan, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi oldukları ve bu devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gerektiği, bu nedenle TMK 1023. maddenin uygulanması için aranan iyiniyet şartının üçüncü kişiler açısından gerçekleşmediği, hatta üçüncü kişi, yükleniciden devraldığı payı başka bir kişiye satarsa o kişi için de TMK m. 1023’ün şartlarının oluşmayacağı, tapuların varsa bu devirlerden sonra üçüncü kişi alıcıların tapuya şerh ettirdikleri ipotek, haciz vs. takyidatların kaldırılarak arsa sahibine iadesinin gerektiği, aynı hususun lehine ipotek konulan banka için de geçerli olduğu ve fesih halinde banka lehine konulan ipoteğin de kaldırılmasının istenebileceği şeklindedir.
Türk Hukuk lugatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türüdür ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmi biçimde yapılması zorunludur.
Tapu sicil kurumunun amacı taşınmaz üzerindeki herkese karşı ileri sürülecek ayni haklan açıklamak olup, bu sicilin kamuya açık yani ilgili kişilerin incelemesine açık olması gereklidir. Bu nedenle TMK’nın 1020. Maddesi; “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez” hükmünü haizdir.
TMK m. 1023 hükmüne göre, “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur”; yani bu kişinin kazanımı geçerli olur. İşte güven ilkesi veya daha açıklıkla “tapu siciline güven ilkesi” bu korumayı ifade eden ve düzenleyen ilkedir.
Güven ilkesi, tapu kütüğündeki bir tescile iyiniyetle dayanılarak bu tescilden anlaşılan mahiyet, kapsam ve sırada bir ayni hak kazanılması ve bu kazanımın herkese karşı korunması demektir. Yani güven ilkesi, tapu sicilinin sadece ona iyiniyetle güvenenler hakkında kesin olarak doğru kabul edildiği anlamına gelmektedir. Tapu sicilinin içeriği fiili duruma uymasa, içindeki işlemler maddi hukuk bakımından geçerli olmasa bile, sicile güvenerek iyiniyetle hak kazananlara karşı durum böyledir (Akipek vd, s. 358).
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden geçerli olmaları noterden düzenleme şeklinde yapılmalarını zorunlu kıldığı gibi sona ermeleri de bedeli nakit olarak kararlaştırılan eser sözleşmelerinden farklıdır. Yine aynı nedenle yani arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiği ve sonucu itibarıyla tapuda bu sözleşmeye göre yapılan devirlerin iptal edilip kayıtların arsa sahibine dönmesi sonucunu doğuracağından tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla dönme-feshin hukuki sonuçlarını doğurması mümkün değildir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tarafların dönme-fesihte anlaşmaları yani iradelerin uyuşmasıyla sona erer ise de, tarafların anlaşamamaları halinde ancak mahkemeden dönme fesih kararı alınması zorunludur (Muammer Öztürk, Zeki Gözütok, Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Ankara, 2023, s. 470). Bir başka deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa tek taraflı feshedilemez, feshe hakim karar verir, yani bu sözleşmeler ancak taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da mahkeme kararı ile feshedilebilirler.
Uygulamada sıkça rastlanılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
Türk Borçlar Kanunumun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hale gelir. Fakat arsa sahibi bazen arsa paylarını devir borcunu yüklenici inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek yükleniciye devretmekte, tapuda malik olarak görünen yüklenici de inşaatın finansmanım sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.
Yüklenicinin tapu sicilinde malik olarak görünmesi, arsa sahibinin borcunu başlangıçta yerine getirerek arsa paylarının tamamını veya belli bir kısmını tapuda yükleniciye devretmesi durumunda olabileceği gibi; arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüde kısım kısım yükleniciye devredilmesi (kademeli devir) halinde de söz konusu olabilir.
Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir, Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda “yolsuz tescil” kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. Maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.
Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.
Hal böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.
Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asildir. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz, Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığım kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahihi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.
Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.
